Cómo Afectan los Cambios Legales de 2025
a la Compra de Propiedades en Marbella
Si está pensando en comprar una propiedad en Marbella en 2025, el panorama ha cambiado drásticamente. España ha introducido importantes reformas normativas, fiscales y en materia de visados que afectan a los compradores extranjeros, a los inversores y a cualquiera que esté buscando villas de lujo en Marbella, nuevas promociones o oportunidades inmobiliarias de alta gama.
Esta guía actualizada explica cómo el fin de la Golden Visa española en 2025, las nuevas propuestas fiscales y los cambios en las normas de residencia afectan a su capacidad para comprar, invertir y asegurar el valor a largo plazo en el mercado inmobiliario de Marbella en 2025.
Incluye estrategias claras para proteger su inversión, evitar sorpresas fiscales y elegir el tipo de propiedad adecuado en el nuevo entorno legal actual.
¿Qué ha cambiado en 2025? Las nuevas reglas que todo comprador debe conocer.
1. Ruta de la Visa Dorada completamente eliminada
La finalización del programa Golden Visa en España en 2025 es el cambio más importante que afecta a los inversores internacionales. Esto significa:
La compra de villas en venta en Marbella o cualquier otra propiedad ya no otorga derechos de residencia.
Los compradores no pertenecientes a la UE deben recurrir a visados alternativos (visado para nómadas digitales, visado no lucrativo, visado para emprendedores, etc.).
Los inversores con un elevado patrimonio neto deben desvincular la planificación de la residencia de la adquisición de bienes inmuebles.
Si la residencia era una de sus motivaciones para comprar, debe reevaluar la estrategia.
2. Impuesto nacional propuesto para compradores no pertenecientes a la UE sobre viviendas de segunda mano
Un proyecto de ley presentado en 2025 propone un nuevo impuesto nacional para los compradores no pertenecientes a la UE, que podría alcanzar hasta el 100 % del valor de la propiedad en el caso de las propiedades de segunda mano. Esto tiene enormes implicaciones para:
Inversores no pertenecientes a la UE que buscan villas en venta en Marbella
Compradores del Reino Unido, Estados Unidos, Oriente Medio o Asia.
Aquellos que planean estrategias de inversión en villas de lujo en Marbella para 2025.
Aunque la ley aún no se ha promulgado, ya influye en la planificación de las inversiones y en los plazos de negociación.
3. Impuestos sobre la propiedad para no residentes actualizados (España, 2025)
Si no reside en España a tiempo completo, el impuesto sobre bienes inmuebles para no residentes en España en 2025 se rige por las normas actualizadas vinculadas a la fecha de revisión del valor catastral.
Las propiedades con actualizaciones catastrales en los últimos 10 años se gravan sobre una base impositiva más baja.
Las valoraciones más antiguas aumentan la base imponible (2 %), lo que afecta a los costes de mantenimiento a largo plazo.
Para muchas viviendas de lujo, esta diferencia fiscal es significativa a lo largo del tiempo.
4. Nuevo Registro Nacional de Alquileres para Alquileres a Corto Plazo
A partir de julio de 2025, todos los alquileres a corto plazo deberán estar registrados en el NRA (Registro Nacional de Alquileres). Si tu plan es comprar una propiedad en Marbella para alquilarla en Airbnb o Booking:
La inscripción es obligatoria.
Los requisitos de documentación son más estrictos.
Se prevé un aumento de las medidas coercitivas municipales.
Para los compradores inversores, esto cambia el cálculo del retorno de la inversión esperado.
Cómo afectan estos cambios a los diferentes tipos de compradores
Compradores fuera de la UE (EE. UU., Reino Unido, Oriente Medio, Asia)
La pregunta “¿Podrán los ciudadanos no pertenecientes a la UE comprar propiedades en España en 2025?” — Sí, aún se puede comprar, pero los impuestos, los trámites para obtener el visado y las normas de cumplimiento han cambiado.
Las propiedades de reventa conllevan un mayor riesgo debido al impuesto del 100 % propuesto.
La residencia requiere una estrategia de visado independiente.
Los ingresos por alquiler están más regulados y requieren más trámites burocráticos.
Compradores de la UE/EEE
Los ciudadanos de la UE siguen disfrutando de libertad de circulación, por lo que:
Las normas sobre visados no son un obstáculo.
La planificación fiscal sigue siendo fundamental (especialmente para los propietarios no residentes).
Las viviendas de nueva construcción suelen ofrecer la mejor relación calidad-precio debido a la previsibilidad de los impuestos.
Inversores centrados en el retorno de la inversión
Si su objetivo es realizar una inversión inmobiliaria rentable en Marbella en 2025, el entorno es favorable:
Promociones de obra nueva
Propiedades energéticamente eficientes
Viviendas que cumplen con la normativa de alquiler.
Negociaciones tempranas antes de que las nuevas leyes se cristalicen por completo.
Listado actual de propiedades en venta en Marbella
hace 2 semanas
hace 2 semanas
hace 2 semanas
Estrategias inteligentes para comprar una propiedad en Marbella en 2025-2026
1. Dar prioridad a las promociones de obra nueva y sobre plano.
Dado que el impuesto propuesto se aplica a las propiedades de segunda mano, las nuevas promociones inmobiliarias se encuentran actualmente en:
Menor riesgo
Más eficiente desde el punto de vista fiscal
Mejor para alquileres a largo plazo e inversiones.
Los desarrolladores también proporcionan documentación más clara, lo que reduce la exposición legal.
2. Comprueba la fecha de revisión del valor catastral antes de comprar.
Este pequeño detalle administrativo puede afectar drásticamente a su:
Impuesto anual sobre bienes inmuebles de no residentes
Impuesto sobre la renta imputado
Coste de propiedad a largo plazo
En el caso de las propiedades de lujo, elegir una vivienda con un valor catastral actualizado (≤10 años) puede suponer un ahorro de miles de euros al año.
3. Si la residencia es importante, elige tu ruta de visado con antelación.
Entre las alternativas de residencia más populares se incluyen:
Visado para nómadas digitales
Visado no lucrativo
Visados para emprendedores/startups
Para muchos compradores, la adquisición de un inmueble les ayudará a alcanzar sus objetivos de estilo de vida, pero ya no les garantiza por sí sola la residencia legal.
4. No confíe en los ingresos por alquileres a corto plazo sin cumplir con la normativa.
Con la entrada en vigor de la NRA:
Solo las propiedades con la licencia adecuada sobrevivirán a largo plazo.
Las multas serán más elevadas.
Las plataformas estarán obligadas a eliminar las viviendas no registradas.
Antes de comprar, comprueba siempre la legalidad del alquiler con un abogado especializado en derecho inmobiliario de Marbella.
5. Considere comprar antes de que se apruebe la nueva legislación.
Para los compradores sofisticados que trabajan con equipos jurídicos sólidos, cerrar la operación antes de que se apruebe la ley sobre el impuesto de reventa puede suponer una oportunidad, pero conlleva un riesgo relacionado con el calendario legislativo. Este enfoque solo debe adoptarse bajo supervisión jurídica.
Lista de verificación de diligencia debida para comprar una propiedad en Marbella 2025
Antes de continuar, confirme:
Si la propiedad es de nueva construcción o de segunda mano.
Estado de actualización del valor catastral
Estrategia de residencia independiente de la compra
Proyección fiscal total (impuesto de transmisiones patrimoniales, impuesto de no residentes, posible impuesto nacional)
Legalidad del alquiler y posibilidad de registro en la NRA
Revisión por parte de un abogado de los permisos, licencias, plan urbanístico y reputación del promotor.
Seguir estos pasos le garantiza una compra segura y bien estructurada que conserva su valor a largo plazo.
¿Qué significa todo esto para el mercado inmobiliario de Marbella en 2025?
A pesar de la reforma legal, la demanda de villas de lujo en Marbella sigue siendo fuerte gracias a:
Atractivo internacional del estilo de vida
Infraestructura de alta gama
Oferta limitada en las mejores microubicaciones
El interés continuado de los compradores de la UE no se ve afectado por los cambios en los visados.
Pero ahora los compradores deben ser más estratégicos, estar mejor informados y ser más conscientes de los impuestos que antes.
Marbella sigue siendo uno de los principales mercados de lujo de Europa, pero las reglas del juego han cambiado.
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