¿Qué Costes Adicionales Debo Considerar al Comprar Una Propiedad en Marbella?
Comprar una propiedad en Marbella, ya sea una villa junto al mar, un apartamento contemporáneo en Puerto Banús o una tranquila finca en Sierra Blanca, siempre es una inversión emocionante.
Sin embargo, además del precio de venta de la propiedad, hay varios costes adicionales que todo comprador debe tener en cuenta. Comprenderlos le ayudará a elaborar un presupuesto realista y a evitar sorpresas durante el proceso de compra.
En esta guía, desglosaremos todos los costes que conlleva la compra de una vivienda en Marbella, incluidos los impuestos, los gastos legales y los gastos opcionales que pueden hacer que su proceso de compra sea más sencillo y inteligente.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
El primer gasto importante depende de si compras una vivienda de segunda mano o una vivienda de nueva construcción.
Para propiedades de segunda mano: Pagarás el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En Andalucía, actualmente es el 7 % del precio de compra, independientemente del valor (desde la reforma fiscal de 2021).
Para propiedades nuevas (de un promotor): En lugar del ITP, pagarás un 10 % de IVA sobre el precio de compra, más un 1,2 % adicional en concepto de Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
> Ejemplo: Si compra una villa nueva por valor de 1 000 000 €, los impuestos totales ascenderían a unos 112 000 € (100 000 € de IVA + 12 000 € de impuesto de timbre).
> Nota: Las leyes fiscales pueden cambiar, por lo que siempre debe confirmar las últimas tasas con su abogado antes de firmar.
Tasas notariales y del Registro de la Propiedad
Una vez formalizada la compra de la propiedad, esta debe registrarse legalmente.
Gastos notariales: suelen oscilar entre 600 y 1200 €, dependiendo del valor de la propiedad y del número de páginas de la escritura.
Tasas del Registro de la Propiedad: normalmente entre 400 y 800 €.
Estos son gastos obligatorios para todas las transacciones inmobiliarias en España que garantizan que su propiedad sea reconocida legalmente.
Gastos legales y administrativos
Contar con un abogado local y bilingüe es esencial a la hora de comprar una propiedad en Marbella, especialmente para los compradores internacionales. Su abogado llevará a cabo la debida diligencia, comprobará que la propiedad no tenga deudas ni infracciones urbanísticas y verificará toda la documentación.
Los honorarios legales suelen representar alrededor del 1 % del precio de compra (más IVA).
En el caso de propiedades de alto valor o complejas, cabe esperar que este porcentaje aumente ligeramente.
> Consejo: Elija un abogado que esté familiarizado con la normativa urbanística de Marbella, ya que las normas de zonificación y construcción pueden variar entre los municipios de la provincia de Málaga.
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Costos hipotecarios y financieros
Si necesita financiación, los bancos españoles suelen ofrecer préstamos a los no residentes por un valor equivalente al 60-70 % del valor de la propiedad. Los costes asociados incluyen:
Tasación bancaria: entre 400 y 800 €.
Comisión por tramitación de la hipoteca: normalmente entre el 0,5 % y el 1 % del importe del préstamo.
Seguro: algunos bancos exigen pólizas de seguro de hogar o de vida vinculadas al préstamo.
> Consejo: Compare siempre las ofertas de los bancos locales e internacionales, ya que los tipos de interés y las condiciones pueden variar.
Costes anuales continuos tras la compra
Incluso después de la finalización, la propiedad inmobiliaria en Marbella implica gastos recurrentes:
| Tipo de coste | Importe típico / Rango | Notas |
|---|---|---|
| IBI (Impuesto sobre bienes inmuebles) | 0,4 % – 1,1 % del valor catastral | Impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles |
| Basura (tasa de recogida de basuras) | 100-200 € al año. | Establecida por el ayuntamiento. |
| Cuotas comunitarias | entre 100 € y más de 1000 € al mes. | Para complejos cerrados, seguridad, jardines, piscinas. |
| Seguro | entre 250 y 600 € al año. | Muy recomendable. |
| Mantenimiento / Jardinería / Piscina: | entre 1000 y más de 5000 € al año. | Varía según el tamaño de la propiedad y el nivel de servicio. |
Estos costes recurrentes suelen subestimarse, especialmente por parte de los inversores extranjeros acostumbrados a sistemas fiscales diferentes. Además, estos costes continuos pueden variar mucho entre los apartamentos urbanos y las villas de lujo en comunidades privadas como Sierra Blanca o La Zagaleta.
Inversiones Opcionales pero Inteligentes
Aunque no son obligatorios, varios servicios opcionales pueden mejorar su experiencia de compra y el valor a largo plazo de la propiedad:
Inspección técnica/peritaje inmobiliario: 400-1000 €
Garantiza la integridad estructural y comprueba si hay defectos ocultos.Diseño de interiores o planificación de reformas: variable
Especialmente relevante para propiedades de segunda mano que necesitan modernizarse.
Comprar como Inversor Extranjero: Consideraciones Adicionales
Los no residentes pueden comprar libremente propiedades en España, pero deben obtener un NIE (Número de Identificación de Extranjero), que es un número de identificación fiscal. Además, los fondos utilizados para la compra deben transferirse a través de canales bancarios oficiales para cumplir con la legislación española contra el blanqueo de capitales.
Los compradores extranjeros también deben tener en cuenta las comisiones por cambio de divisas, que pueden suponer entre un 0,5 % y un 1 % adicional, dependiendo del método de transferencia.
Resumen: Desglose de los costes adicionales típicos
| Categoría de costes | Porcentaje aproximado del precio de compra |
|---|---|
| Impuestos (ITP o IVA + AJD) | 7-11,2 % |
| Gastos legales + notariales + de registro: | 1,5-2 % |
| Hipoteca y financiación | 1-2 % |
| Otros/Opcionales (encuesta, seguro, herramientas de valoración de IA) | 1-2 % |
> Estimación Total: Prevé gastar aproximadamente entre un 10 % y un 12 % más del precio de la propiedad para cubrir todos los costes adicionales.
Final Thoughts
Comprar una vivienda en Marbella es más que una simple transacción inmobiliaria: es una inversión en uno de los estilos de vida más deseables de Europa.
Si planifica con antelación todos los costes y trabaja con profesionales de confianza, disfrutará de un proceso de compra fluido y transparente, y de un valor a largo plazo para su inversión.
Si está pensando en comprar una villa o un apartamento de lujo en Marbella, nuestro equipo de Best House Marbella puede ayudarle a encontrar la propiedad perfecta y guiarle en todos los trámites financieros y legales con claridad y experiencia.
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