Quels Frais Supplémentaires Prévoir Lors de l’Achat d’une Propriété à Marbella, en Espagne ?
Acheter une propriété à Marbella, qu’il s’agisse d’une villa en bord de mer, d’un appartement contemporain à Puerto Banús ou d’un domaine paisible à Sierra Blanca, est toujours un investissement passionnant.
Cependant, au-delà du prix affiché de la propriété, il existe plusieurs coûts supplémentaires que tout acheteur doit anticiper. Les comprendre vous aidera à établir un budget réaliste et à éviter les surprises pendant le processus d’achat.
Dans ce guide, nous détaillerons tous les coûts liés à l’achat d’une maison à Marbella, y compris les taxes, les frais juridiques et les dépenses facultatives qui peuvent rendre votre parcours d’achat plus fluide et plus intelligent.
Taxe sur les transactions immobilières (ITP) ou taxe sur la valeur ajoutée (IVA)
Le premier coût important dépend du fait que vous achetiez une propriété existante ou une maison neuve.
Pour les biens immobiliers destinés à la revente : vous devrez payer la taxe sur les transferts immobiliers (ITP). En Andalousie, ce taux est actuellement de 7 % du prix d’achat, quelle que soit la valeur (depuis la réforme fiscale de 2021).
Pour les biens immobiliers neufs (provenant d’un promoteur immobilier) : au lieu de l’ITP, vous paierez 10 % de TVA (IVA) sur le prix d’achat, plus 1,2 % de droits de timbre (AJD).
> Exemple : si vous achetez une villa neuve d’une valeur de 1 000 000 €, le montant total des taxes s’élèvera à environ 112 000 € (100 000 € de TVA + 12 000 € de droits de timbre).
> Remarque : les lois fiscales peuvent changer, alors vérifiez toujours les derniers taux auprès de votre avocat avant de signer.
Frais de notaire et d'enregistrement foncier
Une fois l’achat immobilier officialisé, il doit être enregistré légalement.
Frais de notaire : généralement compris entre 600 € et 1 200 €, en fonction de la valeur du bien immobilier et du nombre de pages de l’acte.
Frais d’enregistrement foncier : généralement entre 400 et 800 €.
Il s’agit de frais obligatoires pour toutes les transactions immobilières en Espagne qui garantissent la reconnaissance légale de votre propriété.
Frais juridiques et administratifs
Il est essentiel de faire appel à un avocat local bilingue lors de l’achat d’un bien immobilier à Marbella, en particulier pour les acheteurs internationaux. Votre avocat effectuera les vérifications nécessaires, s’assurera que le bien immobilier n’est grevé d’aucune dette ni d’aucune infraction urbaine, et vérifiera tous les documents administratifs.
Les frais juridiques représentent généralement environ 1 % du prix d’achat (plus TVA).
Pour les propriétés de grande valeur ou complexes, attendez-vous à ce que ce pourcentage augmente légèrement.
> Conseil : choisissez un avocat qui connaît bien les règles d’urbanisme de Marbella, car les règles de zonage et de construction peuvent varier d’une commune à l’autre dans la province de Malaga.
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Coûts hypothécaires et financiers
Si vous avez besoin d’un financement, les banques espagnoles proposent généralement aux non-résidents des prêts couvrant 60 à 70 % de la valeur du bien immobilier. Les coûts associés comprennent :
Évaluation bancaire (tasación) : environ 400 à 800 €.
Frais de dossier hypothécaire : généralement 0,5 à 1 % du montant du prêt.
Assurance : certaines banques exigent des polices d’assurance habitation ou d’assurance vie liées au prêt.
> Conseil : comparez toujours les offres des banques locales et internationales, car les taux d’intérêt et les conditions peuvent varier.
Coûts annuels récurrents après l'achat
Même après l’achèvement, la propriété immobilière à Marbella implique des dépenses récurrentes :
| Cost Type | Typical Amount / Range | Notes |
|---|---|---|
| IBI (impôt foncier) | 0,4 % – 1,1 % de la valeur cadastrale | Impôt foncier municipal annuel |
| Basura (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) | 100 € à 200 € par an | Fixée par la mairie |
| Frais communautaires : | 100 € à 1 000 €+ par mois | Pour les complexes fermés, la sécurité, les jardins, les piscines |
| Assurance | 250 € à 600 € par an | Fortement recommandé |
| Entretien / Jardinage / Piscine | 1 000 € à 5 000 €+ par an | Varie en fonction de la taille de la propriété et du niveau de service |
Ces coûts récurrents sont souvent sous-estimés, en particulier par les investisseurs étrangers habitués à des systèmes fiscaux différents. De plus, ces coûts permanents peuvent varier considérablement entre les appartements urbains et les villas de luxe situées dans des communautés privées telles que Sierra Blanca ou La Zagaleta.
Investissements facultatifs mais judicieux
Bien qu’ils ne soient pas obligatoires, plusieurs services optionnels peuvent améliorer votre expérience d’achat et la valeur à long terme de votre propriété :
Expertise immobilière / Inspection technique : 400 € à 1 000 €
Garantit l’intégrité structurelle et vérifie l’absence de vices cachés.Aménagement intérieur ou planification de rénovation : variable
Particulièrement pertinent pour les propriétés en revente qui ont besoin d’être modernisées.
Acheter en tant qu'investisseur étranger : considérations supplémentaires
Les non-résidents peuvent librement acheter un bien immobilier en Espagne, mais doivent obtenir un NIE (Número de Identificación de Extranjero), un numéro d’identification fiscale. De plus, les fonds utilisés pour l’achat doivent être transférés par des voies bancaires officielles afin de respecter la législation espagnole en matière de lutte contre le blanchiment d’argent.
Les acheteurs étrangers doivent également tenir compte des frais de change, qui peuvent représenter entre 0,5 % et 1 % selon le mode de transfert.
Résumé : Répartition type des coûts supplémentaires
| Catégorie de coûts | Pourcentage approximatif du prix d’achat |
|---|---|
| Taxes (ITP ou IVA + AJD) | 7 à 11,2 % |
| Frais juridiques + frais de notaire + frais d’enregistrement | 1,5 à 2 % |
| Hypothèque et financement | 1 à 2 % |
| Autres / Facultatif (enquête, assurance, outils d’évaluation IA) | 1 à 2 % |
> Total estimé : prévoyez environ 10 à 12 % supplémentaires par rapport au prix de l’immobilier pour couvrir tous les frais supplémentaires.
Final Thoughts
Acheter une maison à Marbella, c’est plus qu’une simple transaction immobilière, c’est un investissement dans l’un des modes de vie les plus prisés d’Europe.
En planifiant à l’avance tous les coûts et en travaillant avec des professionnels de confiance, vous bénéficierez d’un processus d’achat fluide et transparent, ainsi que d’une valeur à long terme pour votre investissement.
Si vous envisagez d’acheter une villa ou un appartement de luxe à Marbella, notre équipe chez Best House Marbella peut vous aider à trouver la propriété idéale et vous guider à travers toutes les étapes financières et juridiques avec clarté et expertise.
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