Impact des nouvelles règles 2025
sur l’achat immobilier à Marbella
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier à Marbella en 2025, sachez que le paysage a considérablement changé. L’Espagne a mis en place d’importantes réformes réglementaires, fiscales et en matière de visas qui concernent les acheteurs étrangers, les investisseurs et toute personne à la recherche de villas de luxe à Marbella, de nouveaux programmes immobiliers ou d’opportunités immobilières haut de gamme.
Ce guide mis à jour explique comment la fin du Golden Visa espagnol en 2025, les nouvelles propositions fiscales et l’évolution des règles de résidence auront une incidence sur votre capacité à acheter, investir et garantir une valeur à long terme sur le marché immobilier de Marbella en 2025.
Il comprend des stratégies claires pour protéger votre investissement, éviter les surprises fiscales et choisir le bon type de bien immobilier dans le nouveau contexte juridique actuel.
Ce qui a changé en 2025 — Les nouvelles règles que tout acheteur doit connaître
1. La voie d'obtention du visa doré est complètement supprimée.
La fin du programme Golden Visa espagnol en 2025 est le changement le plus important qui affecte les investisseurs internationaux. Cela signifie :
L’achat d’une villa à Marbella ou de tout autre bien immobilier ne donne plus droit à la résidence.
Les acheteurs non ressortissants de l’UE doivent se tourner vers d’autres types de visas (visa nomade numérique, visa non lucratif, visa entrepreneur, etc.).
Les investisseurs fortunés doivent dissocier la planification de leur résidence de l’acquisition immobilière.
Si la résidence était l’une de vos motivations d’achat, la stratégie doit être réévaluée.
2. Proposition d'une taxe nationale pour les acheteurs non européens sur les logements anciens
Un projet de loi présenté en 2025 propose une nouvelle taxe nationale pour les acheteurs non européens, pouvant atteindre jusqu’à 100 % de la valeur du bien immobilier pour les biens en revente. Cela a des implications considérables pour :
Investisseurs non européens à la recherche de villas à vendre à Marbella
Acheteurs du Royaume-Uni, des États-Unis, du Moyen-Orient ou d’Asie
Ceux qui planifient des stratégies d’investissement dans des villas de luxe à Marbella pour 2025
Même si la loi n’est pas encore promulguée, elle influence déjà la planification des investissements et le calendrier des négociations.
3. Mise à jour des impôts fonciers pour les non-résidents (Espagne, 2025)
Si vous ne résidez pas à temps plein en Espagne, l’impôt foncier pour les non-résidents en Espagne en 2025 suit les règles mises à jour liées à la date de révision de la valeur cadastrale.
Les propriétés ayant fait l’objet d’une mise à jour cadastrale au cours des dix dernières années sont imposées sur une base inférieure.
Les évaluations plus anciennes augmentent l’assiette fiscale (2 %), ce qui a une incidence sur les coûts de détention à long terme.
Pour de nombreuses maisons haut de gamme, cette différence fiscale est significative au fil du temps.
4. Nouveau registre national des locations à court terme
À compter de juillet 2025, toutes les locations à court terme devront être enregistrées auprès du NRA (Registre national des locations). Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier à Marbella pour le louer sur Airbnb ou Booking :
L’inscription est obligatoire.
Les exigences en matière de documentation sont plus strictes.
On s’attend à un renforcement des mesures municipales
Pour les acheteurs investisseurs, cela modifie le calcul du retour sur investissement attendu.
Comment ces changements affectent les différents types d'acheteurs
Acheteurs hors UE (États-Unis, Royaume-Uni, Moyen-Orient, Asie)
La question « Les citoyens non européens peuvent-ils acheter un bien immobilier en Espagne en 2025 ? » — Oui, vous pouvez toujours acheter, mais les taxes, les procédures d’obtention de visa et les règles de conformité ont changé.
Les propriétés en revente comportent un risque plus élevé en raison de la taxe proposée de 100 %.
La résidence nécessite une stratégie distincte en matière de visas.
Les revenus locatifs sont davantage réglementés et nécessitent davantage de formalités administratives.
Acheteurs de l'UE / EEE
Les citoyens de l’UE continuent de bénéficier de la liberté de circulation, donc :
Les règles en matière de visas ne constituent pas un obstacle.
La planification fiscale reste essentielle (en particulier pour les propriétaires non résidents).
Les maisons neuves offrent souvent le meilleur rapport qualité-prix en raison de la prévisibilité des taxes.
Investisseurs axés sur le retour sur investissement
Si votre objectif est de réaliser un investissement immobilier rentable à Marbella en 2025, l’environnement est favorable :
Nouveaux projets immobiliers
Propriétés écoénergétiques
Logements conformes à la réglementation en matière de location
Négociations préliminaires avant que les nouvelles lois ne soient définitivement adoptées
Annonces immobilières actuellement en vente à Marbella
il y a2 semaines
il y a2 semaines
il y a2 semaines
Stratégies intelligentes pour acheter un bien immobilier à Marbella en 2025-2026
1. Donner la priorité aux constructions neuves et aux programmes immobiliers sur plan
Étant donné que la taxe proposée vise les propriétés revendues, les nouveaux développements sont actuellement :
Risque moindre
Plus avantageux sur le plan fiscal
Idéal pour la location à long terme et l’investissement
Les développeurs fournissent également une documentation plus claire, ce qui réduit les risques juridiques.
2. Vérifiez la date de révision de la valeur cadastrale avant d'acheter
Ce petit détail administratif peut avoir des répercussions considérables sur :
Taxe foncière annuelle pour les non-résidents
Impôt sur le revenu imputé
Coût de possession à long terme
Pour les propriétés de luxe, choisir une maison dont la valeur cadastrale a été mise à jour (≤10 ans) peut permettre d’économiser des milliers d’euros chaque année.
3. Si la résidence est importante, choisissez votre type de visa dès que possible.
Les alternatives populaires à la résidence comprennent :
Visa pour nomades numériques
Visa non lucratif
Visas pour entrepreneurs / start-ups
Pour de nombreux acheteurs, l’achat d’un bien immobilier leur permettra d’atteindre leurs objectifs en matière de mode de vie, mais ne leur permettra plus à lui seul d’obtenir un statut de résident légal.
4. Ne comptez pas sur les revenus locatifs à court terme sans vous conformer à la réglementation
Avec l’entrée en vigueur de la NRA :
Seules les propriétés disposant d’une licence en bonne et due forme survivront à long terme.
Les amendes seront plus élevées.
Les plateformes seront tenues de supprimer les logements non enregistrés.
Vérifiez toujours la légalité de la location auprès d’un avocat spécialisé en immobilier à Marbella avant d’acheter.
5. Envisagez d'acheter avant que la nouvelle législation ne soit finalisée.
Pour les acheteurs avertis qui travaillent avec des équipes juridiques solides, conclure la transaction avant l’entrée en vigueur de la loi sur la taxe de revente peut offrir une opportunité, mais cela comporte un risque lié au calendrier législatif. Cette approche ne doit être adoptée qu’avec un accompagnement juridique.
Liste de contrôle pour l'achat d'un bien immobilier à Marbella en 2025
Avant de continuer, vérifiez :
Que le bien immobilier soit neuf ou ancien
État de mise à jour de la valeur cadastrale
Stratégie de résidence distincte de l’achat
Projection fiscale totale (droits de mutation, impôt des non-résidents, impôt national éventuel)
Légalité de la location et possibilité d’enregistrement auprès de la NRA
Examen par un avocat des permis, licences, plans d’urbanisme et réputation du promoteur immobilier
En suivant ces étapes, vous êtes assuré de réaliser un achat sûr et bien structuré qui préserve la valeur à long terme.
Ce que tout cela signifie pour le marché immobilier de Marbella en 2025
Malgré la réforme juridique, la demande de villas de luxe à Marbella reste forte grâce à :
Attrait international en matière de mode de vie
Infrastructure haut de gamme
Offre limitée dans les meilleurs micro-emplacements
L’intérêt continu des acheteurs européens n’est pas affecté par les changements en matière de visas
Mais les acheteurs doivent désormais être plus stratégiques, mieux informés et plus sensibilisés aux questions fiscales qu’auparavant.
Marbella reste l’un des marchés du luxe les plus prisés d’Europe, mais les règles du jeu ont changé.
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